La location-gérance désigne la situation dans laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. Envisagée comme un moyen de transmission d’une activité ou au contraire, en dehors de tout projet de transmission, la location gérance présente à la fois des atouts et des inconvénients pour le bailleur et le locataire-gérant.
La location-gérance comme mode de transmission progressive de l’entreprise
La formule de la location-gérance peut être utilisée à titre de mesure préparatoire à la transmission d’une entreprise individuelle à des membres de la famille du propriétaire du fonds ou à des tiers. Bien souvent, elle est assortie de la constitution d’une société d’exploitation dans laquelle interviennent le propriétaire du fonds et les candidats à la reprise.
Elle permet au propriétaire du fonds d’associer immédiatement à la marche de l’entreprise la ou les personnes intéressées par la reprise (héritiers ou tiers), de se dégager progressivement des responsabilités directes tout en conservant le contrôle. En outre, dans les entreprises familiales, la création d’une société en vue de l’exploitation du fonds en location-gérance représente pour la suite une structure adaptée permettant de préparer la succession et d’éviter, lors de la disparition du chef d’entreprise, l’état d’indivision sur l’ensemble des biens composant l’entreprise.
Pour les repreneurs, le procédé de la location-gérance permet de minorer le coût de l’acquisition et d’accroître leurs moyens financiers. Il leur permet en outre (en particulier si les repreneurs sont des tiers) de tester le potentiel de l’entreprise à racheter avant de s’engager définitivement. Pour assurer la position du ou des repreneurs, le propriétaire du fonds consent souvent une promesse unilatérale de vente du fonds et s’engage à céder sa participation aux autres associés.
La location-gérance comme mode d’exploitation d’un fonds de commerce
Pour le locataire-gérant, la location-gérance lui permet d’exploiter le fonds sans supporter le coût de l’acquisition. Cependant, outre les redevances à payer au propriétaire, en exploitant le fonds sans en être propriétaire, il ne profite pas de la plus-value éventuelle qu’il apporte au fonds grâce à son travail. De plus, il n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat et engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation.
Pour le bailleur, la location-gérance lui permet de rester propriétaire du fonds de commerce et percevoir une redevance sans exercer d’activité. Par contre, il subit les conséquences de l’éventuelle mauvaise gestion du fonds par le locataire et ne peut s’immiscer dans la gestion, même si elle est mauvaise, et ce, pendant toute la durée de la location-gérance.
Par ailleurs, le bailleur reste solidaire des dettes conclues par le locataire-gérant pour les besoins de l’activité au cours des six mois suivant la publication du contrat de location-gérance. Il reste également solidaire avec le locataire-gérant du paiement des impôts directs générés par l’exploitation (BIC, IS, CET, taxe d’apprentissage notamment) au cours de cette même période.
La location-gérance peut aboutir à un dénouement pas très heureux et se terminer, pour diverses raisons, par la reprise du fonds au profit du bailleur propriétaire. Dans ces conditions, il sera utile de prendre plusieurs précautions, en prévoyant notamment un droit de regard du bailleur sur les dettes contractées au cours des 6 premiers mois ainsi que sur la situation fiscale du locataire en cours de location, un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie, un droit de regard du bailleur sur les chiffres en cours de location, une durée de location courte mais reconductible offrant l’opportunité d’une sortie rapide, voire une pénalité à la charge du locataire en cas de très mauvais résultats…etc.
Ainsi, si la location-gérance demeure une modalité de transmission confortable, elle suppose, quand elle est conclue avec un tiers, d’être particulièrement vigilant à la rédaction du contrat, en recueillant les conseils avisés et le savoir-faire d’un avocat.
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